出品|搜狐地产&焦点财经
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作者|王迪
编辑|吴亚
重疴需猛药。救市大招“组合拳”开始围剿房地产。
继住建部深夜明确政策支持方向后，强调落实降低首付、贷款利率、改善型住房换购税费减免、认房不认贷等政策措施，要求多地抓紧落实。
此后，在7月29日、7月30日，一线城市北京、深圳、广州更是相继表态，支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，多个“工具箱”相继被搬出。
对于政策具体落地措施，坊间议论纷纷。复旦大学经济学院院长张军称，认房不认贷在热门城市落地有困难，一旦“放开”房价或再次大幅上涨。亦有消息称，北京二套房首付比例或将至35%。
对此，搜狐财经就目前认房不认贷、二套房首付比例、城中村改造等热点话题，与房地产业内资深专家、银行、资深开发商从业者交流，以此解析政策落实可行性及后续预期。
认房不认贷或调整
非普住宅线微调众望所归
目前，严格执行“认房又认贷”政策的城市，仅剩一线城市及少数强二线城市。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对搜狐财经指出，一线城市认房认贷政策可能会调整，但这也不能保障对调整住房需求有多大促进作用。
“投资者更看重一线城市未来，会加速到一线城市买房投资，会导致房价上涨。单纯下降首付比例、认房不认贷对房价的带动作用并不大，我觉得只要严格执行，对房价的带动作用并不大。”李宇嘉称。
一位资深开发商人士则对搜狐财经指出，对买房人而言，认房认贷如果松绑短期内对恢复信心是一种强刺激，但这不可持续，经济的向好更需要可持续的消费政策。
此外，他认为，在金融端，认房认贷的松绑会带来一些对金融机构的考核需要同步调整，不然无法落地。考核指标也应随政策变化而调整优化。政策如果松绑更需要固化于制，长效。
中原地产首席分析师张大伟则指出，严格的“认房又认贷”政策对改善性住房需求造成“误伤”，制约了合理住房需求的释放。
他认为，以北京为例，它是全国房地产调控六限时代的标杆限购、限贷、限商、限售、限价、限公。叠加北京最严格的落户政策+非普住宅线，使得市场接近无杠杆，严重影响了正常的刚需和改善置业。所以针对认房又认贷，非普住宅线微调，是众望所归。
当然，亦有某位一线城市开发商资深从业者，对搜狐财经表达了希望政策快速到来的期望。
“路都已经铺到这个份上了，再扭扭捏捏不合适吧，该用就大胆用。我认为，认房不认贷对楼市还是有帮助的。现在刚需不靠谱，因为刚需是最没钱的一波人，患得患失。”
他认为，认房不认贷就是变相在降首付。“工具都有，但不会一股脑地用完。静观其变，现在这个行情，也说不好有没有用。”该位人士表示。
就目前市场表现来看，地产端拖累因素继续增强。
高频数据显示，7月30大中城市商品房日均成交面积环比下降27.7%，同比下降28.0%。100大中城市土地成交面积环比上升5%，但同比下降39.7%，为2020年4月以来最差表现。
一线城市放开限购几率极低
北京二套首付比例降到35%不可能
限制二套房首付比例，曾经被认为是遏制炒房的有利措施。目前有消息称，北京二套房首付比例或将至35%。
中国房协特约研究员刀兄对搜狐财经指出，当前网传北京利率和首付双降，利率调整可能性大，而二套首付降到35%不可能。
就目前来看，北京首套、二套房的首付比例有较大差异，首套普宅首付比为35%，非普宅40%，二套房普宅首付60%，非普宅首付80%。
此外，上海首套房首付比例为35%，二套房为普宅和非普宅的首付比例分别为50%和70%。这对于想要换房的家庭而言资金压力较大。
刀兄表示，目前房价上涨可能性很低，主要刚需内卷，供应量太大，收入不稳定因素。一线城市放开限购几率极低，放开认房认贷可能性30%，最多是入户、社保、利率、税费，进行优化调整，最大可能政策是“现房销售”。
某位常年关注银行的业内资深人士则对搜狐财经表达了相同的观点：
“降到35%有点太高了，力度太大了。”
至于房贷利率，他认为，适当降一下是有可能的。至于各大银行利率调整力度，一般城商行力度会大一点。比如，北京银行或者地方性银行可能力度会大一点，一般四大国有银行可能维持市场的平均利率，各大银行还是略微有些差异。
此外，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对搜狐财经指出，北京二套首付比例从80%降到35%，是胡扯，不可能，比例有可能会降低一点，但不会降这么多。
“目前主要还是贷款政策，一线城市和少数强二线城市，预防贷款政策放开之后，对楼市的影响最大的主要是有部分种置换需求会释放出来，尤其是高能级城市首套房贷的首付比例目前偏高，这部分可能会降下来。”
一线城市不可能全部取消五限政策
定向逐步宽松是趋势
“五限”叠加，被认为上一轮楼市调控的重要标志。2018年3月，两会再次表明“房住不炒”的监管主基调，随后各地严格实施“限购、限贷、限价、限售、限商住”五限政策。
截止2023年7月30日，一线城市总体执行了严厉的限购政策，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。
对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，近期一线城市官方纷纷表态，将根据市场情况积极优化调整购房政策。这意味着一线城市购房政策底已经到来。
“一线城市购房政策全国最严，当前释放放松信号，对其以及全国都有积极的作用。在当前供求关系发生重大变化的过程中，系统梳理此类城市既有的购房政策，将有助于我们思考政策宽松的边界和趋势。”
张宏伟则对搜狐财经表示，从一线城市来讲，不可能全部取消五限政策。一线城市肯定会定向宽松，不是大幅度的取消，大幅取消可能普通的二线省会城市和三四线城市有可能会完全取消的，未来几个月有可能。
“一线城市毕竟是一个震撼性市场，市场交易活跃度会提升，起码交易量会活跃起来。这时候房价会不会大幅的上涨，取决于政策的宽松的程度和刺激力度。最有可能的是定向逐步宽松，而非大幅度放开。应该保持平稳上涨态势，这一过程起码经历一两年、两三年，不会那么快。”
城中村改造是对供地模式拓展
对提振楼市短期无用
除了常规的降首付、降存量放贷利率等货币政策手段，今年密集出现在中央会议中的还有城中村改造。今年7月，国常会审议《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
至于到底何种措施真正能对楼市起到作用，张宏伟对搜狐财经指出，需求量比较足的城市，五限政策适当做一些定向调整，市场就会好起来。因为它有比较足够的需求支撑。但是对于大部分二线三四线城市来讲，那就不一定。因为即便放开政策也没用，因为市场需求量没那么大，库存量很大，即供严重大于求。
为此，他认为，可以通过多种方式协调：第一，减少供地，从供应端来讲，尽量减少供应，减少新增库存；第二，想办法激活当地的一些有效需求，比如改善或者县城进城等。新人落地一些配套的措施和政策，包括户籍、各类补贴等政策的具体落实。
此外，他认为，旧改在短期内能刺激、激活市场，但是很难有可持续性。
“起码库存压力会减少一点，中心城区核心地段的房子会好卖一点，郊区和远郊不一定好卖。只能说，结构性地让这些三四线城市，或者二线城市、省会城市及大部分省会城市稍微好转一点。”
另外，他认为，如果是旧改，棚改货币化安置要优于房票政策。旧改的效果主要看城市具体采取什么措施。如果是发钱，货币化安置效果可能会最明显；如果是房票可能其次；如果是分房子，是动迁安置房。这时可能就不会有太大作用。
“一方面，要看旧改的安置方式，另外要看一个城市具体的旧改量。比如，我曾经对一个省会城市旧改套数做过研究。如果说平均的量在1万套到1.5万套之间，市场会相对会平稳，平稳就是比现在低迷的市场要好一点。如果超过2万套，2万5，甚至3万套以上，那么市场会活跃起来。不同城市数值不一样。如果低于某个数值则效果不佳。”
刀兄则对搜狐财经指出，政治局对城中村改造支持，实际是对供地模式拓展，对于提振楼市短期无用。
“真正提振楼市，工具箱要围绕降房价和地价为核心。保交楼是基础，期望值不能太高 。”